📌 부동산 압류와 경매 절차 A to Z – 집 한 채 어떻게 법적으로 가져오는가?

📌 부동산 압류와 경매 절차 A to Z – 집 한 채 어떻게 법적으로 가져오는가?

채무자가 돈을 갚지 않으면, 그의 부동산으로 회수할 수 있습니다.
‘부동산 압류 및 경매’는 민사집행의 꽃이자, 회수 성공률이 가장 높은 수단입니다.
이 글에서는 지급명령이나 확정판결을 받은 채권자가 실제로 채무자의 집, 토지, 건물을 경매로 회수하는 전 과정을 A부터 Z까지 안내합니다.

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✅ 1. 부동산 압류란 무엇인가?

부동산 압류란, 채무자가 소유한 부동산(토지, 주택, 상가 등)에 대해 법원의 명령으로 처분·양도를 금지하고,
이후 경매를 통해 채권자가 회수할 수 있도록 만드는 절차입니다.

📌 집행권원 필요: 지급명령 확정정본, 판결문, 공정증서 등
📌 대상: 부동산 등기부에 등재된 모든 부동산

💡 압류란 '소유권 제한'이고, 경매는 '처분행위'입니다.

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✅ 2. 부동산 압류 전 사전조사

📌 1) 등기부등본 열람 (인터넷등기소)

• 채무자가 소유한 부동산 존재 여부 확인
• 갑구: 소유권 정보 / 을구: 근저당권, 압류, 가압류 등 확인
• 다른 채권자의 선순위권 여부 반드시 확인

📌 2) 시세 확인

• KB시세, 부동산114, 실거래가 등을 통해 경매 시 유의사항 검토
• 회수 가능성과 비용 대비 기대 수익 분석

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✅ 3. 부동산 압류 절차

📌 Step 1. 부동산 압류 신청

• 관할 법원: 부동산 소재지 관할 지방법원
• 제출서류:
  • 채권압류 및 추심명령 신청서
  • 집행권원 정본
  • 송달료, 인지세 납부

📌 압류신청서 주요 기재사항:

• 부동산 표시 (지번, 주소, 등기정보)
• 채무자 인적사항
• 채권금액 및 이자

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📌 Step 2. 법원 압류결정 → 등기소 압류 등기

• 법원에서 압류명령 결정 → 등기소에 통보
• 등기부 갑구에 ‘압류’ 기입 → 채무자는 처분 불가

⚠️ 등기 완료 전 매도하면 제3자와 소송 위험 발생. 신속하게 신청 필요.

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✅ 4. 부동산 경매 절차

압류가 완료되면, 다음은 법원에 경매 개시 신청을 하는 단계입니다.

📌 Step 1. 경매 개시 신청

• 신청인: 채권자
• 필요서류:
  • 경매개시신청서
  • 압류결정문 사본
  • 등기사항증명서
  • 집행권원

📌 Step 2. 감정평가 및 매각준비

• 법원이 감정인 선정 → 시가 감정
• 매각기일 지정, 매각 공고 등 절차 진행

📌 Step 3. 매각기일 / 낙찰 / 배당

• 법원에서 경매일자 지정 → 응찰자 참여
• 낙찰 → 대금 납부 완료 시, 소유권 이전
• 채권자는 배당요구를 통해 회수금 수령

💡 낙찰대금 중 배당 순위는 근저당 등 선순위권 따라 정해짐

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✅ 5. 채권자의 실무 전략 – 회수 가능성 판단법

항목체크포인트

선순위 권리	등기부 을구 분석 – 근저당, 가압류 등 여부
채무자 소유권 여부	공유지 여부, 지분율 확인
부동산 시세	실거래가 – 채권액 vs 기대 회수액
매각 시기	매각기일 소요기간 – 보통 3~6개월 소요

 

🧾 회수 가능성이 낮으면 ‘예금압류, 급여압류’ 등 우선 고려

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✅ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 채무자 부동산이 담보대출로 가득 찬 경우는?
A. 근저당권이 채권자보다 우선순위라면, 낙찰되어도 회수 불가능할 수 있습니다.

Q2. 압류하면 바로 경매가 되나요?
A. 아닙니다. 압류 후 별도로 경매 개시 신청을 해야 진행됩니다.

Q3. 압류하면 채무자가 임의로 팔 수 없나요?
A. 맞습니다. 등기부에 압류가 기입된 이후에는 처분 불가능합니다.

Q4. 공유 부동산은 압류 가능한가요?
A. 지분만 압류 가능하며, 전체 매각은 제한될 수 있습니다.

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✅ 부동산 압류 + 경매 흐름 요약

1️⃣ 집행권원 확보 (지급명령 등)
2️⃣ 등기부등본 열람 → 부동산 파악
3️⃣ 부동산 압류 신청 → 등기
4️⃣ 경매 개시 신청 → 감정평가
5️⃣ 낙찰 → 배당요구 → 회수

 

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